小田宗治建築設計事務所


◆ 知っておきたいこと

建築にまつわる基礎知識として、いくつかの話題を取り上げます。


● 建築にかかわる三者とは

建築が行われるには、以下の三つの役割が必要です。

  • 施 主(発注をする)
  • 施工者(工事をする)
  • 設計者・監理者(設計し、工事がその設計通りかをチェックする)

ハウスメーカーや建設会社は、施工者と設計者・監理者が一体化していて、施主から一括して仕事を請け負うことができます。これが一番簡単なかたちに見えますが、一方で、主に工事だけをする工務店や、設計・監理だけをする設計事務所もあります。こうした分離したかたちがあるのは、やはりそれによる利点があるためです。

たとえば施工者と設計者・監理者が癒着すると、工事を安く上げるための設計や、施主の要望を手っ取り早く満たしただけの安易な設計がなされたり、工事のチェックが甘くなったりすることがありえます。(その辺を良心的にやっている会社ももちろんありますが)

設計者・監理者が独立していれば、そうしたことを原理的に防ぐことができる訳です。 ここでは、
施主と設計者・監理者が「設計・監理契約」を結び、
施主と施工者が「工事契約」を結ぶことになります。


● 設計事務所に依頼する意義は

設計事務所に依頼する意義は、以下の点を担保できるところにあります。

  • 一定レベル以上のデザイン(意匠性)や機能性
  • 費用の妥当性
  • 工事品質

全てが理想的にできるかは設計事務所に問われるところですが、なぜこうした担保が期待できるかを説明します。

独立した設計事務所は、施工者の社内部門や下請け業者としての設計者よりも、しがらみがなく自由度が高いため、行う設計において建物自体の価値を高める方向に力が働きやすくなると言えます。そうした中で、特筆すべき個性や、全体のまとまり、細部のこだわり、要望以上の感動なども生まれやすくなります。時に、建主さんの私的な立場を超える社会的な価値が生まれる場合もありえます。

敷地条件や機能要件が複雑で難しく、ハウスメーカーや建設会社から敬遠されるような場合も、専門性や自由な発想を持った設計事務所によって、有効な設計の解が得られる場合があります。

また、施工者から独立しているが故に、一つの設計案に対して、複数の施工者から相見積りをとって費用を比較し、妥当な施工者を選ぶことができます。正式な相見積りはこの方法でのみ可能となります。(複数の施工者から、それぞれ別の設計案と見積りを出してもらっても、正確な比較はできず、相見積りとは言えません)

設計の内容を技術的に調整したり、施工者と交渉したりして、工事費を抑えることも、設計事務所の大きな役割です。

設計料を工事費に比例させる場合、工事費を抑えることは、設計事務所にとって気の進まないことのようにも見えます。しかしそのような問題が生じるのは、当初の要望を全て盛り込んだ設計で、工事費が予算を下回るような場合だけです。実際には、最初の見積りは予算を超えてしまうことがほとんどなので、計画を実現させるために工事費を抑え、予算内にもっていくことは、必要不可欠な作業になります。

建主さんは一般に、予算の1.5倍から2倍の要望をもっていることが多いと言われます。たとえ予算が大きくても、その分要望も大きいので、予算に余裕のある案件は実際はなかなかありません。予算に合わせて要望の一部を削っていくことは常に付きまとうことになります。

しかし、その中で満足度を最大化するのが、設計事務所の腕になります。要望の内、優先すべきものを見極め、時に潜在的な要望を汲み取ってサプライズのある提案することで、それが可能になります。

主な要望は満たしたまま、各種の調整や交渉によって削減できる工事費は、かなりの大きさになり、しばしば設計料と同等以上にもなりえます。

つまり建主さんにとって、設計事務所に依頼することは、その費用の元を取りながら、満足度の高い建物を手に入れられる方法だとも言えます。

そして、施工者とは独立した立場から行う監理によって、工事現場に馴れ合いのない緊張感が生まれ、工事品質のレベルを保つことができるようになります。


● 設計には「意匠・構造・設備」という分野がある

一般に設計事務所は、専門の分野によって、大まかに三つに分かれます。

  • 意匠 設計事務所(意匠面を含んだ全体を担当)
  • 構造 設計事務所(力学的な構造面を担当)
  • 設備 設計事務所(給排水・ガス・空調・電気等の設備面を担当)

当方は意匠設計事務所にあたります。通常は、意匠の事務所が建主さんへの窓口になり、三つの事務所がそれぞれの専門性を活かしながら、協力体制をとって設計を進めます。小さい物件では、意匠の事務所が、構造や設備も担当することもあります。

一般に、建主さんは、意匠の事務所と契約し、意匠の事務所は、構造と設備の事務所と契約します。建主さんが支払う費用の中には、各事務所への支払が含まれることになります。


● 土地選びについて

土地を選ぶ際に注意したい点をいくつか挙げてみます。

土地の機能面の確認

  • いわゆる建築条件の有無(売主が特定の施工者や建築の仕様を指定しているかどうか。費用を払えば条件を外せることも多い)
  • 上水道、下水道、都市ガスなどの有無(なければ別途費用がかかる)
  • 交通機関、公共施設、商店などへの距離
  • 採光、通風、騒音、異臭などの状況
  • 周辺環境の変化の兆し、大規模な開発の予定の有無
  • 道路や敷地に工事車両が停まれるような余裕があるか(あれば望ましい)

※変形敷地や狭小敷地は、必ずしも機能的に問題ではありません。知恵を出して自由な設計を行えば、魅力的な土地にもなりえます。

土地の安全面の確認

  • 土地が以前、水田、沼、埋立地等でなかったか(地名にもヒントあり)
  • 地盤沈下、過去の浸水被害などの有無
  • 周囲との高低差、水はけ
  • 地質、地盤の状態
  • 埋設物の有無(旧い配管・浄化槽、廃棄物、杭などがあれば費用かかる)

※地盤は強いに越したことはありませんが、多少軟弱でも、地盤改良や杭を打つことで克服できます。ただしその分費用はかかります。

土地の法的な確認

  • 道路に2m以上接しているか
  • 接する道路の幅が4m以上あるか(狭い場合、使える土地が削られる)
  • 用途地域(希望する用途の建物が建てられるか)
  • 登記簿謄本(地目、地積、所有権、抵当権などに問題がないか)
  • 公図(敷地の位置と形状、周囲との関係に不整合がないか)